Avocat Paris, Droit immobilier, La clause selon laquelle « L’acquéreur en fera son affaire personnelle » connait des limites à son application
La Cour de cassation vient ainsi de censurer un arrêt qui avait écarté une demande de condamnation d’un notaire pour manquement à ses obligations.
L’affaire est suffisamment exceptionnelle pour être soulignée. En effet, pour écarter sa responsabilité d’office, le notaire avait mentionné dans l’acte la clause selon laquelle l’acquéreur déclare « faire son affaire personnelle » et n’avait pas jugé nécessaire d’annexer à l’acte le jugement.
Or, une telle clause est régulièrement mentionnée dans les actes notariés.
En l’espèce, l’acquéreur se plaignait de ne pas avoir suffisamment été alerté par le notaire d’un jugement confirmé en appel qui attribuait à un voisin une bande de terrain et ainsi de réduire la superficie de la cour fermée par un mur.
La Cour d’appel avait rejeté la demande de condamnation de l’acquéreur au motif qu’il avait confirmé dans l’acte notarié qu’il avait été informé du jugement concernant le mur et avait déclaré en faire son affaire personnelle.
Or, la Cour de cassation refuse que le notaire invoque une telle clause afin d’échapper à sa responsabilité alors qu’il a l’obligation de veiller à la validité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit. Il appartient au notaire de s’assurer que son client avait connaissance de l’étendu des décisions judiciaires et de leurs conséquences.
Pour la haute juridiction, le notaire ne doit pas se limiter à mentionner sommairement le résumé d’un jugement affectant directement le droit de propriété.
Ainsi, il appartient au notaire de prouver l’exécution de son devoir de conseil (Cass. 1ère civ. 2 oct. 2007, n°06-17.281). Quand bien même la preuve peut résulter de toute circonstance ou document, il est impératif qu’elle démontre incontestablement que le client a été averti clairement, et donc avec suffisamment de précision, des risques encourus (Cass. 1ère 3 févr. 1998, n°96-13.201, n°224 P + B : Bull. civ. I, n°44).
Paris, Cass. 1ere civ., 14 nov. 2012, n° 11-24.726, n°1307 P + B + I
Droit immobilier
Avocat Paris, Droit immobilier, Seul le réservataire peut se prévaloir de la nullité relative
Seul le réservataire peut se prévaloir de la nullité relative et exiger les conséquences du non-respect des règles d’ordre public. VEFA: Par application combinée des articles L 261-15 et R. 261-26 du code de la construction et de l’habitation (CCH) il résulte que certaines mentions doivent figurer impérativement dans le contrat préliminaire de réservation, notamment la date à laquelle la vente en l’état futur d’achèvement pourra être conclue.
Dans l’hypothèse où le contrat préliminaire n’indique pas la date de la vente, il peut être frappé d’une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le réservataire.
La mention de cette date ou du délai avant l’expiration duquel la vente devra être conclue, est primordial dans la mesure où elle permet de fixer le montant du dépôt de garantie pouvant être exigé du réservataire (CCH, art R. 261-28) et également elle permet au réservataire, lorsque la date ou le délai est dépassé, de refuser de conclure la vente et de récupérer son dépôt de garantie.
Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que l’indication de cette date n’ayant pour objet que d’assurer la protection du réservataire, seul ce dernier peut invoquer la nullité du contrat de réservation. La Cour de cassation n’a pas hésité à censurer un arrêt de la Cour d’appel qui avait admis que le vendeur pouvait aussi s’en prévaloir.
En outre et pour les mêmes raisons, seul l’acquéreur en l’état futur d’achèvement peut se prévaloir de la nullité du contrat de vente pour non-respect des conditions de fond posées par l’article L. 261-11 du CCH avant l’achèvement de l’immeuble.
Paris, Cass. 3ème civ., 26 sept. 2012, n° 11-16.425, n° 1046 P + B, Roux Joffrenot de Montlebert et a. c/SAS Seri Ouest
Droit immobilier
Avocat Paris, Droit immobilier, La clause de suspension dans VEFA
Selon la Cour de cassation, la clause de suspension du délai de livraison pour intempéries, grève ou défaillance d’entreprise n’est pas une clause abusive.
En effet, le Cabinet BBP Avocats Paris vous informe que les contrats de vente en l’état futur d’achèvement, communément appelés VEFA, comportent systématiquement des clauses suspensives du délai de livraison de l’immeuble vendu en cas d’intempéries, grève ou défaillance d’entreprise.
En présence de causes légitimes de suspension, il est admis que le vendeur dans le cadre de son obligation de résultat, peut invoquer cette clause. Toutefois, dans ce cas, l’acquéreur conserve la possibilité de démontrer que l’événement invoqué ne présente pas les caractères de la force majeure (Cass, 3è civ., 4 mars 1980, SCI Le Domaine Saint-Louis c/Epx Baillet: RDI 1980, p. 441. obs. J.-C. Groslière et Ph. Jestaz).
La Cour de cassation considère que l’insertion d’une clause de suspension ne revêt pas les caractéristiques exigées par l’article L. 132-1 du code de la consommation pour être qualifiée d’abusive. En effet, le Cabinet BBP attire votre attention sur le fait qu’une telle clause n’a ni pour effet ni pour objet de créer au détriment des acquéreurs non professionnels un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Le Cabinet d'avocats IBIBIPI Avocats Paris, attire votre attention quant aux risques de chèque sans provision. Un particulier vendeur de son véhicule, par internet, l’avait remis à l’acquéreur après inscription du montant du prix de la vente au crédit de son compte bancaire. La somme avait été inscrite lors du dépôt du chèque, crédité en compte sous réserve d’encaissement, et non par virement bancaire. Or, la banque en a contre-passé le montant au débit du compte lorsque le chèque est revenu impayé. Le vendeur a estimé que la banque avait commis une faute lors de l’encaissement du chèque. Or, tel n’est pas le cas. Le Cabinet d’Avocats IBIBIPI Avocats Paris vous informe que la Cour de Cassation considère que le vendeur, après consultation de son compte bancaire par internet, n’aurait pas dû se contenter de la lecture du simple solde de celui-ci. Il aurait dû vérifier le mode de versement de cette somme. Ainsi, il se serait aperçu qu’il s’agissait non pas d’un virement, mais d’un chèque. Ce faisant, il devait attendre le délai usuel d’encaissement d’un chèque et vérifier l’approvisionnement du compte avant de remettre son véhicule. Paris, Cass, com. 16 oct 2012, n° 11-18.366. n° 1004 F-D
Droit pénal
Droit pénal, Etat de faiblesse d'un homme
Une femme, accusée d'avoir abusé frauduleusement de l'état de faiblesse d'un homme, dont la vulnérabilité était apparente ou connue d'elle, en se faisant remettre par lui des chèques d'un montant total de 120000 € et en obtenant qu'il se marie avec elle, est cependant relaxée en appel faute d'éléments intentionnel. L'homme, avant sa maladie, avait manifesté le souhait de l'épouser. Cette décision est toutefois censurée par la Cour de cassation.
Paris, Cour de cassation, crim, 26 mai 2009, n° 08-85601 (n° 2988 F-P+F+I)
